Trotz Covid-19: Miete ist zu zahlen!

Die gesetzgeberische Schöpfungskraft ist in diesen Tagen weder an Entschlossenheit noch an Umsetzungsgeschwindigkeit zu überbieten. Mit dem sog. „Covid-19-Justizpaket“, welches im Eiltempo von Bundestag und Bundesrat verabschiedet wurde, wollte der Gesetzgeber u.a. dem Schutzbedürfnis solcher Mieter gerecht werden, die aufgrund der Corona-Pandemie nicht in der Lage seien würden, die Miete zu zahlen. Ist das geglückt? Die neue Gesetzeslage gilt seit dem 01.04.2020.

Der neu eingeführte temporäre Mieterschutz gilt sowohl für Wohnungen und Einfamilienhäuser als auch für Ladenlokale oder Industriehallen. Nichtsdestotrotz sind nur Mietrückstände privilegiert, die in der Zeit vom 1. April 2020 bis zum 30.06.2020 entstanden sind und Folge der Corona-Krise sind. Letzteres hat der Mieter zu beweisen. Eine Verlängerung dieser Frist zum 30.09.2020 ist zu Gunsten des Mieters zu erwarten.  Der Mieter kann die in dieser Zeit aufgelaufenen Mietrückstände bis zum 30.06.2022 nachentrichten. Bemerkenswert ist, dass diese Regelung nicht nur für Verbraucher, sondern auch für Unternehmer gilt. Ein Paradigmenwechsel!

Nicht erst durch die unrühmlichen Beispiele von Sportartikelherstellern oder Warenhäusern wurde publik, dass selbst in Corona-Zeiten der Vermieter weiterhin ebenfalls Schutz genießt. Noch ungeklärt ist zwar, ob der Vermieter bereits während des laufenden Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen und sich dadurch selber über Wasser halten kann. Jedenfalls hat der Mieter entgegen erster Behauptungen kein Recht die Mietzahlungen einzustellen. Das Moratorium, das heißt die vorübergehende Aussetzung der Zahlungspflicht gilt für Miet- und Pachtverhältnisse gerade nicht! Stattdessen sollen z.B. Kunden in Strom- oder Wärmelieferverträgen geschützt werden. Dort ruht tatsächlich vorübergehend die Zahlungspflicht.

Entgegen der ersten Unkenrufe muss die Miete somit nach wie vor gezahlt werden; dem Mieter steht trotz Corona kein Leistungsverweigerungsrecht zu. Der Vermieter wird sein Recht auf Erhalt der Miete weiterhin gerichtlich erstreiten können.

Lediglich ist es ihm verwehrt, seine Kündigung auf Mietrückstände zu stützen, die in der Zeit vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020, vermutlich verlängert bis zum 30.09., entstanden sind. Die Zahlungsverpflichtung des Mieters bleibt.

Auch kann der Vermieter weiterhin aus anderen Gründen außerordentlich kündigen, z.B. wenn der Mieter die Wohnung oder das Ladenlokal wiederholt schädigt oder sich beharrlich nicht an die Hausordnung hält. Auch Eigenbedarfskündigungen sind möglich, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder einen Angehörigen seiner Familie benötigt.

Es bleibt abzuwarten, wie sich der durchaus bemerkenswerte Eingriff in lang erprobte Grundsätze des Vertragsrechts in der Praxis auswirkt. Einen Freifahrtschein stellte der Gesetzgeber den Akteuren jedenfalls nicht aus. Gut so.

Rechtsanwalt Jan Lütkemeier LL.M.

Veröffentlicht am 04.04.2020